As operações imobiliárias tradicionais apresentam custos elevados, processos demorados e complexidades. A tokenização de imóveis surge como uma alternativa, tornando o processo mais acessível, ágil e simples.
Em 2021, o mercado imobiliário global atingiu uma avaliação de $3,69 trilhões. As projeções indicam uma expansão, com uma Taxa de Crescimento Anual Composta (CAGR) estimada em 5,2% para o período de 2022 a 2030.
Apenas nos Estados Unidos, a receita proveniente do setor imobiliário em 2022 aproximou-se de US$ 370 bilhões. Além disso, prevê-se um crescimento de 3,71% na CAGR entre 2022 e 2025.
São números expressivos, não é mesmo?
Vivemos em uma era de avanços tecnológicos sem precedentes. Antigamente, décadas se passavam entre grandes inovações, mas agora as mudanças acontecem em intervalos de poucos anos.
O setor imobiliário está prestes a passar por transformações tecnológicas significativas. É nesse cenário que a tokenização imobiliária se destaca como uma solução promissora.
Continue a leitura para descobrir mais!
Inicialmente, vamos aprofundar o conceito de tokenização.
O que significa tokenização?
Tokenização é o procedimento que converte ativos reais em representações digitais, denominadas tokens. O valor de cada token está diretamente relacionado ao valor do ativo e ao número de frações em que foi dividido.
Tokens de segurança são tokens digitais que simbolizam um ativo específico. No contexto imobiliário, um token de segurança representa um imóvel físico.
Esse imóvel físico pode ser um terreno, construções residenciais ou propriedades comerciais. Além disso, é possível realizar transações de compra e venda desses ativos por meio de tokens de segurança.
A tecnologia blockchain é usada para criar os tokens digitais, que comprovam a posse de uma fração do ativo.
Agora, vamos explorar a tokenização de imóveis em mais detalhes.
O que compreende a Tokenização Imobiliária?
A tokenização imobiliária consiste na conversão de propriedades em representações digitais, ou seja, tokens. A tecnologia blockchain desempenha um papel fundamental nesse processo, garantindo a segurança e a rastreabilidade dos direitos de propriedade.
Além de assegurar os direitos de propriedade, a tokenização imobiliária possibilita a aquisição de frações de imóveis de grande valor. Por exemplo, você pode investir em um terreno, mesmo com um orçamento limitado.
Existem três categorias principais de tokenização imobiliária:
- Tokenização Residencial: Esse tipo de tokenização envolve a representação de imóveis residenciais, direcionada a instituições, proprietários de ativos, investidores e construtoras.
- Tokenização Comercial: Nesse caso, a tokenização abrange propriedades comerciais, seguindo protocolos legalmente estabelecidos.
- Tokenização de Troféu: Aqui, a tokenização está vinculada a edifícios de grande destaque em áreas estratégicas.
Agora que você tem uma compreensão básica da tokenização imobiliária, vamos analisar como a tecnologia blockchain está transformando o setor.
Como a Blockchain está Transformando o Setor Imobiliário?
Como mencionado anteriormente, a blockchain desempenha um papel crucial nesse processo. Contratos inteligentes e a tecnologia de contabilidade distribuída (DLT) trabalham em conjunto para revolucionar o setor imobiliário.
A tecnologia blockchain possibilita o registro e a execução da posse de propriedades digitais, tornando as transações mais acessíveis, eficientes e rápidas.
Agora que você conhece a importância da blockchain na tokenização de imóveis, vamos entender como funciona esse processo.
Como ocorre a Tokenização Imobiliária?
O processo de tokenização de imóveis envolve as seguintes etapas:
#1. Estruturação do negócio
Nesta etapa, os proprietários definem o tipo de ativo a ser digitalizado, as regulamentações aplicáveis, o tipo de acionista e a jurisdição.
Nesse momento, são definidos os direitos dos acionistas sobre o ativo, como participação acionária, distribuição de dividendos e poder de governança, dependendo do projeto.
Além disso, consideram-se os marcos regulatórios e as estruturas tributárias.
#2. Digitalização e Seleção
Essa segunda fase envolve o armazenamento das informações relativas aos ativos na blockchain. Os contratos inteligentes são utilizados para registrar essas informações.
A blockchain apropriada para o projeto é selecionada nesta fase, com base nos interesses dos investidores.
#3. Emissão, Distribuição e Comercialização
Nesta etapa, o token é emitido por meio de uma oferta de token de segurança (STO), que consiste na venda inicial dos tokens de segurança.
Para melhor compreensão, a STO é similar a um IPO (Oferta Pública Inicial) no mercado de ações. A diferença é que a STO permite que investidores adquiram tokens de segurança representativos de ativos imobiliários.
Outro método consiste em registrar o ativo junto a uma entidade como um Fundo de Investimento Imobiliário (FII). Nesse caso, o token é criado após o processo de registro.
A tokenização do St. Regis Aspen Resort é um exemplo notável. O proprietário do St. Regis Aspen Resort criou um FII, o Aspen Digital, que foi posteriormente convertido em Aspen Coins.
As Aspen Coins foram construídas utilizando o padrão de token ERC-20. Um total de 18 milhões de tokens foram vendidos a US$ 1 cada, arrecadando um total de US$ 18 milhões.
Antes da emissão e distribuição dos tokens, é fundamental atender aos padrões regulatórios. O quadro regulatório é crucial na determinação dos impostos.
Uma vez que os tokens imobiliários estão disponíveis para venda, é possível adquiri-los por meio de stablecoins, criptomoedas ou moedas fiduciárias. Os tokens adquiridos ficam armazenados em sua carteira de criptomoedas.
Por fim, as plataformas de negociação promovem atividades de marketing em diversas plataformas online, alcançando potenciais investidores em todo o mundo.
Quem está envolvido na Tokenização Imobiliária?
Agora que você já conhece a tokenização de imóveis, vamos conhecer os principais participantes nesse processo:
#1. Operadores
Os operadores imobiliários são responsáveis pela gestão dos ativos e pela captação de recursos para investimentos imobiliários.
A maioria dos compradores de tokens está distribuída em diferentes partes do mundo. Por isso, os operadores também desempenham o papel de cuidadores dos ativos físicos.
#2. Investidores
A tokenização permite que investidores do mundo todo comprem tokens de segurança, desfrutando dos benefícios da propriedade.
Os investidores são a espinha dorsal de todo o processo de tokenização imobiliária. Projetos com maior interesse por parte dos investidores tendem a aumentar a demanda e o preço dos tokens.
#3. Plataformas
As plataformas de tokenização funcionam como intermediárias entre operadores imobiliários e investidores. O aumento do número dessas plataformas facilita a adoção de tokens de segurança.
Além disso, você pode utilizar uma plataforma de tokenização para encontrar imóveis que atendam aos seus critérios, como faixa de preço, localização, potencial de valorização, tributação, entre outros.
Por exemplo, se você deseja adquirir um token de segurança com um valor aproximado de US$ 100, a plataforma pode ajudá-lo a filtrar os tokens que se encaixam no seu orçamento.
Quais as Vantagens da Tokenização Imobiliária?
#1. Transparência e Eficiência
O processo de tokenização, baseado na tecnologia blockchain, proporciona um sistema transparente. As transações podem ser verificadas em tempo real.
O livro público registra todas as informações relacionadas a uma transação, permitindo que futuros investidores também utilizem esses dados.
Além da transparência, a tokenização imobiliária também se beneficia da eficiência dos contratos inteligentes, que executam automaticamente as ordens de compra.
#2. Liquidez
Vender um imóvel tradicionalmente é um processo demorado e burocrático. A tokenização imobiliária surge como solução para esse problema de falta de liquidez.
Com a tokenização, não é necessário se preocupar em encontrar um comprador. É possível comprar e vender tokens de segurança a qualquer momento.
#3. Propriedade Fracionada
Outra grande vantagem é a possibilidade de possuir uma fração de um imóvel. A propriedade fracionada possibilita investir mesmo com quantias menores de dinheiro.
A propriedade fracionada também oferece a oportunidade de diversificar seus ativos, investindo em diferentes locais com capital limitado.
Por exemplo, se você tem $ 500 para investir em tokens imobiliários, você pode aplicar $ 100 em cinco ativos diferentes, espalhados pelo mundo, para colher os benefícios da diversificação.
#4. Sem Intermediários
Tradicionalmente, ao pensar em imóveis, corretores e agentes imobiliários vêm à mente. Com a tokenização de imóveis, esses intermediários deixam de ser necessários.
O método tradicional de pagar altas taxas e comissões de corretagem deixa de existir. O valor economizado pode ser utilizado para adquirir mais tokens de segurança.
#5. Liquidação Mais Rápida
As transações imobiliárias tradicionais podem levar dias ou até semanas para serem concluídas. Já na tokenização, a compra e venda de tokens de segurança podem ser realizadas rapidamente.
O tempo é um recurso valioso, e a tokenização de imóveis permite economizar tempo. A velocidade das transações é aprimorada com a rapidez da tecnologia blockchain.
Quais as Limitações da Tokenização Imobiliária?
Vamos analisar algumas das desvantagens da tokenização imobiliária:
#1. Regulamentações e Questões Fiscais
A incerteza relacionada às regulamentações é uma das principais preocupações em relação à tokenização de imóveis. A existência de uma estrutura regulatória bem definida é crucial para uma maior adoção.
Um ambiente regulatório claro e estruturado é essencial para conquistar a confiança dos investidores e potencializar o rápido crescimento do setor imobiliário.
Além das preocupações regulatórias, a falta de clareza tributária é outro problema enfrentado pela tokenização imobiliária. Atualmente, não há regimes tributários definidos para esse tipo de investimento.
#2. Volatilidade
A liquidez da tokenização também pode levar a flutuações de preço elevadas. A variação de preço está relacionada à variação na demanda pelo ativo subjacente.
Tokens de segurança com investidores de curto prazo podem gerar compras e vendas frequentes, aumentando a volatilidade. É aconselhável considerar o desempenho histórico do token para evitar aqueles que são altamente voláteis.
#3. Falta de Consciência
A maioria das pessoas ainda não conhece a tokenização de imóveis, o que causa um atraso na adoção mais ampla.
Incentivar a participação de pequenos investidores pode mudar esse cenário, aumentando a liquidez e a procura por tokens de segurança.
O Futuro da Tokenização Imobiliária
O futuro da tokenização é promissor, com os seguintes potenciais:
- Com a crescente familiaridade com a tokenização de imóveis, os tokens de segurança se tornarão uma parte importante do portfólio de investimentos.
- O aumento da participação de investidores levará à criação de mais plataformas de negociação de tokens de segurança, que se tornarão ativos líquidos.
- Investidores em todo o mundo poderão utilizar tokens de segurança para diversificar seus portfólios, adquirindo ativos em diferentes continentes.
- A implementação do Metaverso pode aumentar o valor dos ativos. Passeios virtuais podem auxiliar os investidores a compreender melhor os imóveis.
- Há também o potencial para construir comunidades digitais fortes. Por exemplo, proprietários de grandes terrenos podem formar comunidades com centenas de membros.
Nota do Autor
A tokenização imobiliária tem um potencial enorme para revolucionar o setor, graças à tecnologia blockchain!
Como investidores de varejo, podemos comprar tokens que representam uma propriedade, com a possibilidade de vendê-los quando necessário.
Com a introdução de um ambiente mais regulamentado, a tokenização poderá ser a próxima grande inovação no setor imobiliário.
A tokenização imobiliária oferece um processo econômico e conveniente para investir em imóveis. Com a crescente participação de investidores, o potencial de crescimento é ilimitado.
Nos próximos anos, poderemos negociar tokens de segurança de forma similar à negociação de ações.
Recomendo também explorar fundos de índice de criptomoedas e ETFs.